【2025年版】日本の大都市家賃ランキングと今後の動向を徹底解説

2025年5月時点での日本の大都市における家賃相場では、東京都区部が1坪あたり9,743円と最高水準を維持。一方、横浜（+3.265%）や相模原（+1.768%）など周辺都市の上昇が顕著。大阪は堅調に伸び、京都・神戸は横ばいか微減。家賃動向から、都市の魅力や住宅需要の変化が読み取れる。

日本において家賃水準は、その地域の経済力・人口動態・住宅需給・都市計画の影響を強く受けています。特に東京圏や関西圏の主要都市では、家賃の上昇が都市生活のコスト構造に大きな影響を及ぼしてきました。本章では、2025年5月時点での大都市の坪単価ベースの家賃データと、その推移をもとに、各都市の住宅市場の特徴を詳述します。

東京都区部 ― 圧倒的な価格水準も微減傾向

東京都区部の家賃は1坪当たり9,743円と全国平均（5,384円）を大きく上回り、2位の川崎市と比較しても2,400円以上高い水準にあります。しかし、前年比ではわずかに-0.0718%の微減。これは都心部における新築供給の鈍化や、リモートワークの定着による郊外志向の影響、賃貸需要の1時的な停滞が要因と考えられます。長期的には2000年代から1貫して高水準を保っていますが、成長のピークはすでに過ぎつつある兆しがあります。

川崎市と横浜市 ― 東京の衛星都市としての成長

川崎（7,324円）と横浜（6,831円）は、東京都心に隣接する「衛星都市」として高い家賃を記録しています。特に横浜市は前年比+3.265%と最も高い伸びを示しており、都心回避による移住需要の増加や再開発による住宅価値の上昇が寄与しています。川崎市も+1.469%と安定した成長を見せており、近年の武蔵小杉地区などのタワマン開発が象徴的です。

大阪市と京都市 ― 西日本の2大拠点の対照的傾向

大阪市（6,231円）は、西日本最大の都市として高水準の家賃を維持していますが、前年比+1.021%と安定した上昇を見せています。1方、京都市（5,953円）は-0.0504%と若干の減少。これは観光都市としての特性から、長期賃貸住宅よりも短期・観光向けの住宅需要が増加し、定住型賃貸の供給が限定的になっていることが背景にあると見られます。

さいたま市・相模原市 ― 首都圏周縁部の堅調な推移

さいたま市（5,855円）は東京の北側に位置し、通勤利便性と生活コストのバランスの取れた都市として、前年比+0.55%と緩やかに家賃が上昇しています。相模原市（5,697円）は、+1.768%と高い上昇率を示し、今後も都市開発の進展に伴う家賃上昇が期待されます。いずれも郊外化・東京脱出志向の流れに乗る形で着実に需要を集めています。

神戸市・堺市 ― 成熟都市に見られる家賃の安定

神戸市（5,544円）はかつて西日本屈指の高級住宅地として知られましたが、現在は-0.0541%と家賃の伸びは鈍化しています。人口減少や再開発停滞の影響を受けていると見られます。堺市（5,202円）は大阪に隣接しながらも比較的低家賃で、+0.463%と緩やかな上昇を維持しています。価格帯としては比較的住みやすい水準にあります。

仙台市 ― 地方都市として健闘する堅実な成長

仙台市（5,290円）は、東北地方の中心都市として唯1トップ10入り。前年比+0.858%と地方都市の中では堅実な成長を見せており、若年層や単身世帯を中心とした定住ニーズが反映されていると考えられます。今後も地場産業の発展や交通インフラの整備により、じわじわと家賃が上昇していく可能性があります。

まとめ ― 家賃から見える都市の魅力と課題

2025年時点のデータを見ると、東京都区部が突出して高額ながら、横浜や相模原など周辺都市が急伸していることが分かります。これにより、今後の家賃動向は「東京1極集中」から「多極化」へと移行する可能性があり、都市間競争の構図も変化しつつあります。また、西日本では大阪が堅調な1方、神戸・京都は横ばい、あるいは微減傾向にあり、都市の再活性化が課題となるでしょう。